Сохранение ключевой ставки на уровне 14% затрудняет вывод новых жилищных проектов на российский рынок, и часть запусков перенесут на следующий год, считают эксперты рынка недвижимости.
По итогам заседания совета директоров Банк России вновь оставил ключевую ставку без изменений — на уровне 14% годовых.
Высокая ставка прежде всего влияет на запуск новых проектов. Девелоперы вынуждены пересчитывать экономику, так как стоимость финансирования увеличивается, сроки продаж растягиваются, растут и риски. В итоге многие компании откладывают старт новых объектов, особенно если речь идет о долгосрочных проектах с большой долей заемных средств, отмечает управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.
К осторожному выводу новых проектов приводит и ограничение государственных программ льготной ипотеки, говорят специалисты. Это снижает спрос и создает риски недостаточного наполнения эскроу-счетов, а в условиях высокой ставки увеличивается долговая нагрузка при проектном финансировании. Основатель Nedvex Юлия Галимова объясняет: сегодня бридж-финансирование под покупку земли и прохождение согласований стоит на 3-5 процентных пунктов выше ключевой ставки, то есть 17-19% годовых. Если выплаты по таким ставкам продолжаются год-два до открытия эскроу, это «съедает» маржу еще до начала строительных работ. Одновременно банки ужесточают требования по покрытию долга и учитывают в расчетах возможное падение продаж на треть. В такой ситуации девелоперы избегают закупки земли «на запас» и запускают только уже утвержденные проекты или завершающие очереди.
В ближайшее время темпы вывода новых многоквартирных проектов, особенно в массовом сегменте, скорее всего останутся низкими, отмечает коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин. При этом он ожидает роста объема строительства загородного жилья — благодаря сохранению ставки семейной ипотеки на уровне 6% для этого сегмента.
Эксперты прогнозируют, что часть спроса сместится с городских новостроек на индивидуальное жилищное строительство, вторичное жилье и аренду.
Текущие проекты, которые уже выведены на рынок, будут реализовываться дальше. Застройщики переключатся на небольшие очереди, готовое жилье, востребованные локации и форматы с быстрой продажей. Если земля куплена в кредит, проценты по долгам начисляются ежемесячно, и откладывать старт застройщик не может, уточняет коммерческий директор «Брусники» в Москве и области Андрей Фатнев.
Главный экономист Института экономики роста имени П. А. Столыпина Борис Копейкин не исключает возможных банкротств стройкомпаний. Значительная часть жилых объектов (более 50%), по его словам, сдается с задержками, которые пока не превышают нескольких месяцев. Однако, если Центробанк не пересмотрит кредитно-денежную политику, таких ситуаций станет больше.
Аналитики считают, что серьезное оживление рынка возможно только при снижении ипотечной ставки до 10% годовых.
